Мобилизација против измами во градежната индустрија во Русија

За да можат да ги видат возачите, шаторите беа поставени покрај патот. За оние ноќи кога температурите се спуштаат,  луѓето имаа изградено дрвено засолниште покриено со церади и опремено со шпорет. Внатре, мала кујна и неколку лежалки. Во текот на летото на 2020 година – точно осумдесет и осум дена – околу педесет членови на колективот на станбениот комплекс „Миловски парк“, во Уфа, главниот град на Башкортостан, јужно од планините Урал, стражареа во овој импровизиран камп за да го привлечат вниманието на јавните власти за големата градежна измама, од која повеќе од 1.200 луѓе останаа жртви.

Главниот град на Башкортостан има десетици недоизградени згради во неколку населби; но овој проблем се чини го има низ целата Руска Федерација. Од 18 декември 2020 година, официјалниот регистар на Министерството за градежништво¹ регистрира 2.910 згради кои имаат застој во изградба во 73 региони (од вкупно 85). Околу 200 000 луѓе² се официјално признати како жртви. Меѓу нив и г-ѓа Љубов Пославскаја. Оваа 60-годишна жена беше активно вклучена во кампот Уфа, каде што служеше како главен готвач. На почетокот на октомври, кога во градот пристигна есента, таа на својот телефон ги покажува сликите од големите летни маси наредени со купишта палачинки и од вечерите каде сите пееле заедно околу огнот. „Имавме среќни моменти, бевме како семејство. Имаше голема солидарност. Уметници дојдоа да направат концерт за да нѐ поддржат. Дури и странци застануваа да ни нудат помош или да ни донесат компири или лубеници.“ Момент на благодат во колективната борба што ја водат веќе неколку години.

Откако уживаа во речиси бесплатно домување за време на советската ера (иако понекогаш им беа потребни неколку години за да добијат законски неколку метри квадратни), Русите од 1991 година ја открија реалноста на пазарот на недвижнини и, за многумина, неговите стапици. Историјата на семејството на г-ѓа Пославскаја е еден таков одличен пример.  „Првично“, вели таа, „ова беше мало студио што баба ми го доби од државата. “ Киријата е помалку од 3% од просечната плата (вклучително и трошоци), но жителите често живеат во тесни услови и меѓугенерацискиот соживот е исто така честа појава. Мајка и на г-ѓа Пославскаја таму живее од дете и така станува главен закупец. Таа за првпат тргуваше со ова студио за малку поголем стан, пред да ја повтори размената неколку пати. Бидејќи трансакциите со пари со недвижнини беа забранети, Советите практикуваа размена на станови. Некои семејства на тој начин успеваат значително да ги подобрат своите животни услови создавајќи сложени ланци на размена во кои понекогаш се вклучени повеќе од десет живеалишта.

Но, повеќето домаќинства се на списокот на чекање и се надеваат дека ќе добијат неколку квадратни метри. Одредени категории на луѓе, како што се многудетни семејства и воени ветерани, имаат приоритет. Ова е случај со братот на г-ѓа Пославскаја, ветеран од војната во Авганистан, од 1986 година. Четири години подоцна, Советскиот сојуз исчезнува. Иако, како држава-наследничка на СССР, Русија обезбеди континуитет на правата стекнати под стариот режим, добивање стан изгледа сѐ потешко. Без да ги укинат, властите постепено сакаат да ги монетизираат односно да го обештат правото на државен стан. Така, во 2013 година, по дваесет и седум години чекање, братот на г-ѓа Пославскаја доби хартија од вредност од 530.000 рубли (12.520 евра³) која веднаш ѝ ја позајми на својата сестра за да купи стан како што беше планирано. Таа се надева дека наскоро ќе може да го всели таму нејзиниот син. Но, седум години подоцна, тој сè уште живее со неа, во станот наследен од нејзината мајка … „Ние не сме на улица, таа се теши, но многу други жртви на оваа измама со недвижнини се наоѓаат во критична ситуација. Луѓето се во долгови, тие мораат истовремено да ги враќаат долговите и да плаќаат кирија за домување. Властите мора да направат нешто.”

Исто како и другите несреќници, г-ѓа Пославскаја не може ни  да замисли што ја чека. Претседателот на Република Башкортостан, г-дин Рустем Камитов, дојде лично да ја пресече лентата за време на поставувањето на првиот камен. Големи семејства, деца на нацијата, ветерани: стотици сиромашни семејства купија евтини станови тука благодарение на различни видови на државна помош, вклучително и со програмата „Дом за секое руско семејство“. Поддршката на големите федерални банки како Sberbank или Rosselkhozbank даваше доверба. Денес, недовршените градби се спектакл на пустош. Тука нема ниту едно  училиште, ни продавница, кафуле или која било од другите ветените градби. Од триесет и пет згради, само седум се направени и вселени. Од другите дваесет и осум, некои се изградени 85%, додека неколку други имаат еден или два ката. Некои имаат само темели. Насекаде расфрлени купишта тули или вреќи со цемент сведочат за наглото запирање на градењето.

Како главен проблем е  систем на финансирање што ги става во ризик купувачите. Продажбата се одвива според „договор за заедничко учество во градежништво“ во кој купувачите, кои имаат статус на акционери инвеститори, ги даваат парите на градежните претприемачи. Тие не мора да земаат заем и идните станари плаќаат од 20 до 40% помалку за метар квадратен отколку за готов стан. Иако на почеток дозволува да се заобиколат слабостите на банкарскиот систем, овој начин на финансирање, кој се однесуваше на 80% од обемот на продажбата на нови градежни објекти во 2017 година⁴, истиот беше раширен без законски заштитни мерки или заштита за купувачите.

Лоши пресметки при финансирање што спречуваат завршување на градежни проекти, банкрот на претприемачи, измами организирани заради  корупција и мито … Со текот на годините, аферите се зголемуваат. На почетокот на 2000-тите години се роди терминот „излажани инвеститори“ за луѓето што платиле за стан што никогаш не го виделе. По кризата во 2008 година, бројните банкроти на градежни претприемачи дополнително го зголемија бројот на жртви. Во еден од најголемите, најголемата градежна компанија во московскиот регион, Urban Group, во 2018 година, остави на цедило 20.000 домови, долг од 70 милијарди руби (945 милиони евра), и  3,5 милиони квадратни метри станови во изградба. Во сите поголеми градови на земјата, „излажаните инвеститори“ се организираат во колективи. Состаноци, групирања, кампови, штрајкови со глад: тие се обидуваат да го кренат својот глас и локалните медиуми редовно пренесуваат приказни за лажна продажба која завршува со трагични финансиски и семејни последици врз купувачите.

Во 2014 година, г-дин Никита Синцов купи стан во „Паркот Миловски“: шеесет квадратни метри за 2,05 милиони руби (40.235 евра). Координаторот на здружението на жртвите многу добро се сеќава на започнувањето на проектот. „Првите згради беа изградени многу брзо. Тоа беше само изложба за комплексот згради. Кога поминуваа по патот во негова близина, луѓето си велеа: „Сè е во ред, овде може да се купи стан“. Во 2016 година, градењето застана. Продолжи непосредно пред изборите за нов претседател на републиката на крајот на 2018 година. Но, оттогаш, не тргна од место.

Во Уфа, пред импозантната реновирана советска фасада на владата на Башкортостан, г. Синцов повеќе не ги брои часовите кои ги поминал овде, со знак во рака за да штрајкува- единствената форма на спонтан протест што се толерира во Русија е групирање на две лица кое се смета за овластен штрајк. „Уморен сум од сето ова“, воздивнува тој. За жал, само кога правиме бучава, работите малку помрднуваат од место.  „Тој чувствува голема неправда пред „неказнивоста на измамниците“. „Тројцата водачи на Kilstroyinvest [градежен претприемач на комплексот во Паркот Миловски] не се ни во затвор. Едниот е во домашен притвор, другите двајца се под судски надзор. “

Соочени со повеќекратни банкроти и измами, и по повеќе години мобилизирани измамени купувачи, властите во неколку наврати се обидоа да ги регулираат овие практики. Направени се измени во законодавството за да се обезбеди поголема заштита на „купувачите-инвеститори“. Од 2004 година, постои закон кој дополнително ги регулира договорите, и посебно им забранува на градежните претприемачи да собираат пари пред да ги добијат сите одобренија за градба и да воведат бројни правни известувања во договорите. Во 2010 година, новиот федерален закон наметна строга форма на сите договори за продажба според планот. Тоа не ги запре измамите, со тоа што валканите претприемачи честопати знаат како да ги  искористат дупките во системот.

Во Уфа, членовите на колективот на станбениот комплекс Иглино знаат нешто за тоа. „Нашиот претприемач ги фалсификуваше документите за одобрение за градба и органот надлежен за нивна проверка тоа не го забележа“, раскажува една од жртвите, присилена да живее во куќа на село, надвор од градот. Оваа 54-годишна мајка е убедена дека регионалните власти биле соработници со  претприемачот. „Тој не можеше да организира таква измама сам, без добро поставени соучесници.“ Таа претпочита да не го открива својот идентитет, повикувајќи се на закани добиени поради нејзините изјави.

Во 2009 година, Марина, 41 годишна жена,  и нејзиниот сопруг купија стан за 2,8 милиони руби (63.450 евра) во Уфа, во огромниот станбен комплекс наречен Меркур. Живееја веднаш преку улицата со својата ќерка и можеа да го следат почетокот на изградбата од нивните прозорци. Составен од неколку згради на дваесетина ката, овој голем проект требаше да го смени изгледот на населбата. За да го купат станот, парот одлучи да го продаде својот имот – „еднособен стан купен од родителите на мојот сопруг во 1999 година“, вели Марина – и потоа се преселиле под кирија. „Оттогаш плаќаме кирија од 15.000 рубли [167 евра, според моменталниот курс]. Сакавме да се зголемиме, и зошто да не го прошириме семејството. Ќерка ми тогаш имаше 9 години; сега има 20 години и веќе е студентка. Но, ништо не неправивме. Имам впечаток дека седиме на куфер и чекаме нешто единаесет години.“

Повеќето од жртвите се чувствуваат напуштено од институциите, кои, според нив, не ги преземаат своите одговорности. Тие исто така велат дека се препуштени сами на себе до следните избори. Не знаејќи каде да се обратат, многу очајни купувачи инвеститори се обраќаат директно до претседателот Владимир Путин, единствениот за кој веруваат дека може да го реши нивниот проблем. Купувачите од Меркур на фасадата на нивната незавршена зграда напишале: „Путин, помогни ни“, со огромни букви. Тоа беше во 2019 година. Оттогаш, фасадата е преобоена за да се покрие пораката, но станот на Марина сè уште не е завршен. „Не разбирам“, рече таа. Ние сме добри луѓе. Ќерката волонтираше за  општината.“

Прашањето за „измамените инвеститори“ е сè почувствително во Русија бидејќи таму се смета дека домувањето е „социјално право, од суштинско значење за човечкото достоинство“⁵. Официјализирано во текот на првата половина на 20 век, ова право започна да се наметнува по Втората светска војна. Кон крајот на 1950-тите, Комунистичката партија вети „дом за секое семејство до 1980 година“. Општествените станови, сместени во буржоаските згради во историски центри во кои се сместени заедно неколку семејства, беа преполни. Бараките на периферијата на големите градови исто така беа вообичаена слика. Започнати се многу градби. Тоа беше време на Хрушчовците, време на познатите петкатници, идентични насекаде, кои изникнуваа од земјата  на секој чекор. Помеѓу 1955 и 1970 година, урбаниот станбен парк се зголеми двојно и се преселија околу 127 милиони луѓе, или околу половина од населението на СССР⁶.

И покрај ова големо темпо на градење, понудата не успева да ја задоволи целата побарувачка. Во 1990 година, пред СССР да замине во историјата, секое четврто семејство сè уште чекаше свој стан. Партијата го прекрши ветувањето, таа создаде само нови очекувања. Опстоија и нивната желбата за сопствен дом и пазарот на недвижнини, но нивните очекувања не се во  склоп со оваа нова економска реалност. Во 1991 година, државата започна бесплатно приватизирање на домовите. Секој граѓанин може да аплицира за имотен лист за станот во кој живее. Поради нееднаквиот квалитет на становите, приватизацијата не доживеа огромен успех како што се очекуваше. Владата ги продолжува роковите неколку пати. Стравувајќи од високи трошоци за одржување, станарите на трошни станови се воздржуваат од аплицирање, особено ако се на списокот на чекање за да добијат нов стан. Во 2009 година, 25% од становите во главниот град не беа приватизирани. Десет години подоцна, сепак, 88,6% од недвижниот имот  во Русија е приватизиран⁷.

Во исто време, државата се обиде да развие хипотекарни заеми во 1992 година, по американски модел⁸.  Но повторно, без многу успех. Во 2001 и 2002 година, имаше едвај 10 000 хипотекарни заеми во целата земја, за вкупна сума од 5 милијарди руби (152 милиони евра); бројка  која сепак скоро двојно се зголеми во текот на овие две години. Ако растот на бројот на хипотеки се забрза – 25 милијарди до 30 милијарди беа позајмени во 2004 година⁹  – државата сака да оди уште подалеку. Во 2007 година, рускиот претседател вети дека ќе го „цивилизира пазарот“ – со други зборови, дека ќе го  регулира и поддржува секторот за развој на недвижнини. Изградбата на станови е прогласена за „приоритетен проект од национален интерес“.

За поддршка на овој проект, владата воведе во 2006 година „мајчин додаток“, државен додаток од 250.000 рубли (7.139 евра) доделен на жени за раѓање или посвојување на второ дете. Оваа сума може да се искористи за купување дом, за трошоци за образование или за пензиска заштеда на мајката. Идејата е да се стимулираат недвижностите но и истовремено да се зголеми наталитетот, кој е многу низок во Русија¹⁰.

Првично, издвоената сума не смее да се потроши пред второто дете да наполни 3 години. Од јануари 2009 година, во контекст на глобалната економска криза, владата им дозволи на семејствата веднаш да исплатат мајчин додаток ако треба да вратат хипотека. Голема кампања ја најавува можноста за користење на мајчиниот додаток како аванс за хипотека. „Треба да создадеме услови што ќе овозможат што повеќе луѓе да купат нови станови и да ги подобрат своите услови за живот со свои средства, главно преку хипотеки“, рече г-дин Путин во февруари 2010 год., тогашен премиер, за време на  состанокот на президиумот на Советот за спроведување на приоритетни национални проекти.

И покрај ваквата помош,  обемот на заостанати хипотекарни заеми е мал во споредба со оние во другите земји. Во Русија, тие претставуваат 7% од бруто домашниот производ (БДП), наспроти 80% во САД или Франција, или 20 до 30% во други источноевропски земји како Полска или Чешка. Руските домаќинства не сакаат да преземат долгорочен долг. Оваа колебливост се објаснува со високи каматни стапки и неизвесна економска клима – кризата во 2008 година, европските и американските санкции што доведоа,  почнувајќи од 2014 година до пад на приходот на поголемиот дел од населението, но и заради културната различитост.

По триесет години пазарна економија, записот за условите за домување исто така се чини нееднаков. Учеството на оваа расходна ставка (закупнини и давачки) во буџетот на домаќинствата е скоро тројно зголемено помеѓу 2000 и 2019 година (од 6% на 16%¹¹); и би било потребно да се додадат на тоа трошоците за изнајмување, кои оваа пресметка не ги зема предвид. Но, ако трошоците се зголемат, просечната површина по глава на жител се зголемува многу малку. Во 1995 година таа изнесувала 18 квадратни метри на лице; 26 квадратни метри во 2019 година (споредено со 39 во Франција или Германија, и 70 во САД¹²).

После неисполнување на ветувањето за решавање на станбеното прашање со субвенционирање на пазарот на недвижнини, државата се обидува да ги намали големите злоупотреби. Во 2017 година, г-динот  Путин нареди на Владата да го реши проблемот со „излажаните инвеститори“ во рок од три години. Веднаш беше креиран Фондот за заштита на правата на граѓаните-учесници во градежништвото, со обврска претприемачите да префрлат таму 1,2% од трошокот на секој договор. Секој регион, исто така, мора да креира сопствен фонд, одговорен за идентификување на проблемите на негова територија и да процени за секој која е подобра опција: завршување на работата или финансиски надомест за жртвите.

Државата исто така го реформираше системот за финансирање. Закон што стапи на сила на 1 јули 2019 година предвидува купувачите инвеститори да ги депонираат своите пари на блокирана сметка. Банката ги финансира трошоците на претприемачот според договорениот буџет, а тој добива пари од купувачите дури откако станот ќе биде ставен во употреба. Со овој систем, проблемот со измамата при изградбата на заедничко домување е „во процес на решавање“, проценува Наталија Зубаревич, главен истражувач во Центарот за анализа на приходите и стандардите за живеење на Вишата школа за економија. Сепак, таа прецизира дека градбите сега се поскапи, затоа што е вклучена и цената на банкарските заеми земени од претприемачите …

За државата, политичкиот проект останува тој на масовно задолжување, што треба да помогне во „подобрување на условите за живот“ на населението. Во неизвесен и економски тежок контекст, г. Путин во април 2020 година објави субвенција за хипотека продолжена до јули 2021 година – обезбедувајќи плафонска каматна стапка од 6,5% за купување стан во нова зграда. Неколку месеци претходно, во својот годишен политички говор, рускиот претседател рече дека мајчиниот додаток ќе се прошири и на првото дете, а потоа тој ќе се зголемува секоја година. Во 2021 година, ова изнесува 483,8 илјади рубли (5.375 евра) за првото дете и 639,4 илјади рубли (7.104 евра) за второто дете или 155.600 рубли (1.728 евра) ако семејството веќе добило мајчин додаток за нивното прво дете. Вкупно, државата планира да одвои 443,3 милијарди руби (4,92 милијарди евра) за мајчин додаток во 2021 година (во споредба со 97 милијарди рубли во 2010 година).

„Со овие мерки, побарувачката за хипотеки се зголемува, но бројот на квадратни метри во изградба е намален, што ги зголемува цените“, рече Зубаревич. Пазарот е особено  затегнат во двата најголеми града во земјата, Москва и Санкт Петербург, како и на југот. „Во последниве години, забележавме многу големи внатрешни миграциски движења кон овие три области“, прецизира истражувачот. Како резултат на тоа, домаќинствата што се селат се принудени да земаат заеми за да ја надоместат разликата во цените на куќите.

Тренд кој се смета за благодет за банките, кои гледаат на Русија како Ел Дорадо кога станува збор за растот на хипотекарни заеми. „Остануваме на многу ниско ниво на долг во споредба со другите земји. Имаме простор, вели Наталија Орлова, главен економист на Алфа банка. Во годините што доаѓаат, земјата нема да има избор: населението ќе се охрабри да земе повеќе заеми доколку сака да го одржи својот животен стандард. ” Веќе неколку децении, зголемувањето на новиот граѓански и трговски закон – што треба да го придружува развојот на хипотекарни заеми – ги поткопува социјалните гаранции наследени од советскиот период.

Многу Руси сè уште веруваат дека некое лице може да избегне да биде насилно истерано од станот ако докаже дека нема друго место каде би можело да живее. Но, зошто банкар би дал заем ако тоа го спречува да го заплени имотот што неговиот клиент го ставил како гаранција? Всушност, без населението да биде целосно свесно за тоа, законот за парнична постапка од 2004 година прецизира дека оваа заштита не се однесува на недвижен имот оптоварен со хипотека¹³, а нејзиниот опсег е дополнително намален во 2019 година, после една одлука на Врховен суд. Според тоа, сите домови можат да бидат запленети ако се во  постапка за презадолженост. Доволно е да се докаже дека со препродажбата може да добиете дом доволна голем за лицето и неговото семејство да бидат преселени, откако долгот ќе биде отплатен¹⁴. Секоја година, бројот на заплени се зголемува. Според Федералната служба на судски извршители, од 326,447 во 2015 година достигнале 551,776 во 2019 година. Крива која, која ако бројот  на заеми продолжи да се зголемува, нема да се врати назад.

Контролата на работата на претпремачите и обештетувањето на измамени потрошувачи влеваат надеж дека конечно ќе се регулира пазарот на недвижнини. Но, задолженоста на населението може добро да создаде еден подеднакво брутален, иако легален, пазар. „Измамените инвеститори“ успеаја да се организираат; но дали ова ќе биде случај и за презадолжените семејства чиишто домови ќе бидат запленети? Со тоа што се толку отпорни кон хипотекарни заеми, многу е веројатно дека Русите може да ја насетат опасноста…

 

Преведено од: Маја Малиновска

---

^{Фусноти:}

1.  ^{« Registre unifié des réalisations problématiques » (en russe), Système d’information unifié sur le logement, ministère de la construction.}
2.  ^{Finmarket, 3 април 2020, www.finmarket.ru}
3.  ^{Сите пресметки во евра се направени според просечниот годишен девизен курс од тоа време.}
4.  ^{Rossiskaïa Gazeta, Москва, 10 декември 2017, www.rg.ru}
5.  ^{Jane R. Zavisca, Housing the New Russia, Cornell University Press, Ithaca et Londres, 2012.}
6.  ^Ibid.
7.  ^{Kommersant, Moscou, 4 јули 2016, www.kommersant.ru}
8.  ^{Jane R. Zavisca, Housing the New Russia, op. cit.}
9.  ^{Hélène Richard, « Du troc au marché : le marché immobilier à Moscou », Autrepart, vol. 4, n° 48, Париз, 2008.}
10.  ^{Стапката на наталитет во 2009 година изнесуваше 12,4 на 1.000.}
11.  ^{Rosstat, www.rosstat.gov.ru}
12.  ^{Tass, 24 август 2020.}
13.  ^{Loi fédérale « portant modification de l’article 446 du code de procédure civile de la Fédération de Russie» од 29 декември 2004, www.consultant.ru}
14.  ^{Kommersant, 12 декември 2019.}